不動産を活用して富を築く際に考慮すべきこと

(写真提供：ジョー・レイドル/ゲッティイメージズ)

投資家は、借金に関する矛盾した情報を絶えず浴びせられており、追加の文脈はほとんどなく、短い音声でまとめられています。 借金に関するインフルエンサーの見解をインターネットで調べてみると、次の 2 つの主要な考え方がわかります。

1. 借金は悪です。 借金をなくし、債権者の下から抜け出すためにできる限りのことをしなければなりません。

2. 借金は富を生み出す唯一の方法です。 富を築くために、多くの融資源からできるだけ多くのお金を集めてください。

どちらの観点にも問題があります。 人生のほとんどのことと同様、借金は二元的なものではありません。 ある種の借金は確かに富の創造を促進する可能性がありますが、ある種の借金は富の破壊につながる可能性があります。 これらはいくつかの重要な要素に依存します。 この記事では、住宅に直接関係する借金に焦点を当てます。

住宅ローン金利は過去 1 年間で軒並み上昇しました。 何年にもわたって基本的に自由なお金があり、住宅価値が上がり続けた後、人々は突然、以前は支払えていた住宅ローンの月々の支払いを支払う余裕がなくなりました。 過去 10 年間、S&P/ケース シラー米国全国住宅価格指数は歴史的に傑出したリターンを享受しており、住宅価格は年平均 7.7% 上昇しており、多くの人が住宅市場への参入を急いでいます。

ここに住宅ローンの諸刃の剣があります。それは、人々が借りることで影響力を得ることができるということです。 1,000,000ドルの家に200,000ドルの頭金を入れ、その家の価値が20％上昇して1,200,000ドルになった場合、200,000ドルの利益、つまり投資収益率が100％になります（ローンの利子を考慮せずにその日に売却した場合）手数料を支払った、または仲介手数料を支払ったことになります）。

ただし、レバレッジは双方向に機能します。 2008 年には、多くの人が水面下で住宅ローンを抱えていました。これは、保有する株式以上の借金を抱えていたことを意味します。 同じ例として、100 万ドルの家で 20 万ドルを減額してみましょう。 今回、住宅の価値は 25% 減少し、75 万ドルになりました。 その場合、あなたの家の資産は -50,000 ドルになります。 家を売った場合、20万ドルを失うだけでなく、まだ銀行に5万ドルの借金があることになります。 特に住宅価格の変動に耐えられない可能性がある場合や、5 年以内に引っ越しを希望する可能性がある場合は、レバレッジを利用した購入を慎重に検討してください。

最近不動産の成長を享受し、低金利の住宅ローンを借りている人を多く知っています。 このような場合、投資家は住宅ローンの返済を急いでいる場合があります。 自宅に十分な資本（たとえば 40%）がある場合は、その負債を貸借対照表に残しておくべきであるという十分な議論があります。 個人は税制優遇を受けており、住宅ローン残高を全額返済するために使用した余剰資金を投資して、支払っている利息を上回る追加の利益を得ることができます。 たとえば、S&P 500 は 1926 年以来、年間平均 10% 以上の収益を上げています。株式市場は年ごとに変動する可能性があるため、このような戦略には長期的なビジョンと高いリスク許容度をお勧めします。 預金金利証明書であっても、1 年以上前の既存の低金利住宅ローンよりも高い収益が得られる可能性があります。

他の不動産投資家は住宅を購入し、ホームエクイティ信用枠の形で株式を取得します。 投資家が住宅資産に余剰を持っている場合、その人がこの新たな借金を返済するのに十分なキャッシュフローを持っていなければならないことを念頭に置いて、これは流動性を獲得するための効果的な戦略となりえます。 アドバイスの 1 つは、住宅の値上がりで得た資本の 100% を HELOC を利用して、次の住宅ローンの頭金として、より多くの不動産を取得し続けることです。 この戦略には注意してください。 一部のインフルエンサーが示唆していることに反して、不動産価値が上昇するという保証はありません。 自分自身を過剰に活用することは、この戦略から得られる多角化の利点よりもはるかに大きなリスクです。

繰り返しますが、借金は二元的なものではありません。 資産形成には便利なツールですが、借金をするたびに、それが自分自身と自分の経済的将来に与える影響について考えてください。

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